주택임차차입금 원리금상환액·장기주택저당차입금 이자상환액 Q&A

 

《 출처 : 국세상담센터(https://call.nts.go.kr) - 세법상담정보 – 연말정산 – 자주묻는Q&A 》

１		주택임차차입금 원리금상환액

 

가

공제대상자

 

1) 무주택 세대원

Q	무주택 세대의 세대원도 주택임차차입금 원리금상환액 소득공제가 가능하나요?
네. 가능합니다. 세대주가 주택임차차입금 원리금상환액, 장기주택저당차입금 이자상환액, 주택마련저축 소득공제를 받지 않는 경우로서 근로소득이 있는 세대원인 경우 공제 가능합니다.

 

(2) 무주택 단독세대주

Q	주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제는 부양가족이 없는 무주택 단독세대주도 공제받을 수 있나요?
네. 가능합니다. 부양가족이 없는 단독세대주인 경우라도, 무주택인 경우라면 공제 가능합니다.

 

(3) 외국인

Q	외국인의 경우에도 주택임차차입금 원리금상환액 소득공제 가능한가요?
네, 가능합니다. 2020년 귀속까지는 근로를 제공하는 거주자가 외국인인 경우 세대주 또는 세대원에 해당하지 않아 주민등록표등본을 제출 할 수 없으므로, 주택임차차입금 원리금상환액 소득공제를 적용 받을 수 없었으나, 세법개정에 따라 2021년 귀속분부터는 「출입국관리법」에 따라 등록한 외국인 또는 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제6조에 따라 국내거소신고를 한 외국국적동포로서, 해당 외국인의 배우자, 생계를 같이하는 직계손비속 등이 주택자금 공제를 받지 않은 경우 외국인 근로자도 공제요건 충족시 적용을 받을 수 있습니다.

나

무주택세대 판단

 

(1) 분양권 보유

Q	주택을 취득할 수 있는 권리(아파트 당첨권 등)를 보유하고 있는 경우 공제가능한가요?
네. 가능합니다.   주택을 취득할 수 있는 권리는 "주택"의 범위에 포함하지 아니하므로 무주택자로 보아 공제 가능합니다. 따라서 주택을 취득할 수 있는 권리만 보유하면서 다른 소득요건을 모두 충족한다면 소득공제 받을 수 있습니다.

 

(2) 주거용 오피스텔 보유

Q	주거용 오피스텔만 보유하고 있는 근로자의 경우 소득공제 가능한가요?
네. 가능합니다.   주거용 오피스텔은 주택법상 주택으로 포함되지 않으므로 무주택자로 보아 공제 가능합니다.

 

(3) 세대분리된 배우자 주택 소유

Q	주소지가 다른 별도 세대인 배우자가 주택 소유하고 있는데, 소득공제 가능한가요?
안됩니다.   주택임차차입금 원리금상환액공제를 적용받기 위해서는 12.31일 현재 무주택세대의 세대주여야 하는 것이며, 이때, 배우자는 주소지를 달리하여도 동일한 세대로 보기 때문에 배우자가 주택을 소유하고 있다면 무주택세대주 요건을 충족하지 못하므로 공제받을 수 없습니다.

 

(4) 공동명의 주택 소유

Q	주택을 형님과 공동으로 매입하여 소유하고 있고 이 주택이 본인 세대의 유일한 주택인 경우에도 공제가능한가요?
안됩니다.   주택을 공동으로 소유하는 경우에는 각각 1주택을 소유하는 것으로 보기 때문에 무주택세대에 해당되지 않아 공제받을 수 없습니다.

(5) 상속주택 소유

Q	공동소유하고 있는 상속주택(본인 60%, 동생 40%)이 있는데, 주택임차차입금 원리금상환액공제를 받을 수 있나요?
안됩니다.   상속주택은 지분이 큰 상속인의 소유로 보아 판단하므로 1주택 보유자에 해당하여 공제받을 수 없습니다.   * 상속주택의 주택수 판단 1) 지분이 가장 큰 자 2) 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 경우에는 ① 당해 주택에 거주하는 자 ② 최연장자의 순으로 판단함

 

다		국민주택규모 주택 임차

(1) 다가구주택의 국민주택규모 판단

Q	주택임차차입금 원리금상환액 공제에서 다가구주택을 임차한 경우 국민주택규모 판단은 어떻게 하나요?
가구당 전용면적을 기준으로 국민주택규모 판단합니다.

 

(2) 주거용 오피스텔 임차

Q	주거용 오피스텔을 임차하면서 전세자금 대출을 받는 경우 공제 가능한가요?
네. 가능합니다.   주거용 오피스텔을 임차하기 위해 주택임차차입금의 원리금의 지급하는 경우에도 소득공제 대상입니다. (단, 2013.8.13.이후 최초로 원리금상환액을 지급하는 분부터 소득공제 적용)

 

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공제대상 차입금

 

(1) 근로자가 임대인계좌로 송금

Q	주택전세자금을 마련하기 위해 은행에서 대출받은 후, 그 금액으로 임대인에게 입금하였는데 소득공제 가능한가요?
안됩니다.   주택임차차입금 원리금상환액에 대한 소득공제를 적용받기 위해서는 은행에서 임대인계좌로 직접 입금되어야 하는 것으로, 근로자가 은행에서 대출금을 받은 후 임대인계좌로 입금한 경우에는 공제대상에 해당하지 않습니다.

 

(2) 3개월 후에 금융기관 차입시

Q	주택임차 3개월 경과 후 은행에서 대출받았는데 공제 가능한가요?
안됩니다. 주택임차차입금 원리금상환액에 대한 소득공제를 적용받기 위해서는 임대차계약서상 입주일과 주민등록표상 전입일 중 빠른날로부터 전후 3개월이내 차입하여야 하는 것으로 3개월 경과 후 은행에서 차입한 경우에는 공제대상에 해당하지 않습니다.

 

(3) 직원전용 저리자금으로 차입

Q	금융기관 소속 직원이 직원전용 저리 주택임차차입금을 대출받은 경우 소득공제 받을 수 있나요?
안됩니다. 대출기관 소속 근로자가 해당 대출기관으로부터 소속 근로자만이 대출받을 수 있는 주택임차차입금을 저리로 대출받아 상환하는 경우에는 주택임차차입금 원리금상환액 소득공제를 적용할 수 없는 것입니다.

 

(4) 계약갱신시 임차차입금

Q	임대차계약을 갱신하면서 추가로 전세자금을 대출하는 경우에도 공제 가능한가요?
네. 가능합니다.   임대차계약을 연장하거나 갱신하면서 차입하는 경우에도 공제 가능합니다.   단, 해당 요건을 모두 충족하여야 합니다. * 금융기관차입시 : ① 임대차계약연장일 또는 갱신일로부터 전후 3개월이내 차입 　　　　　　　　　② 대출기관에서 임대인의 계좌로 직접 입금 ＊* 대부업을 영위하지 않는 개인으로부터 차입시 : ① 임대차계약연장일 또는 갱신일로부터 전후 1개월이내 차입

 

(5) 전세금 차입 후 다른 주택 이주시

Q	주택임차차입금 원리금상환액에 대해 소득공제를 받던 사람이 다른 주택으로 이주한 경우에도 공제 가능한가요?
네. 가능합니다.   다른 주택으로 이주하는 경우에도 공제 가능합니다.   단, 해당 요건을 모두 충족하여야 합니다. * 금융기관 차입시 : ① 이주하기 전 주택의 입주일과 주민등록표등본의 전입일 중 빠른 날부터 전후 3개월 이내에 차입 ② 대출기관에서 임대인의 계좌로 직접 입금 ** 대부업을 영위하지 않는 개인으로부터 차입시 : ① 이주하기 전 주택의 입주일과 주민등록표등본의 전입일 중 빠른 날부터 전후 1개월 이내에 차입

 

마

기타분야

 

(1) 원금말고 이자만 상환시

Q	금융기관에서 대출받은 후 원금은 갚지 않고 이자만 상환하고 있는데 공제 가능한가요?
네. 가능합니다.   주택차입금에 대한 원금 및 이자상환액의 합계액에 대하여 그 공제를 적용받을 수 있는 것으로 원금 상환 없이 이자만 상환한 경우에도 공제 가능합니다.

 

(2) 전세금 은행차입시 총급여액요건

Q	주택전세자금을 금융기관에서 차입한 후 소득공제를 적용받고자 하는데, 총급여액이 5천만원 이하여야 하나요?
아닙니다.   금융기관으로부터 주택임차자금 차입시에는 근로자의 총급여액 요건은 필요하지 않습니다.   단, 대부업을 영위하지 않는 개인으로부터 차입한 경우에는 총급여액 5천만원 이하인 경우에만 공제받을 수 있습니다.

 

2		장기주택저당차입금 이자상환액

 

가

공제대상자

 

(1) 무주택 세대원

Q	무주택 세대의 세대원도 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제가 가능하나요?
네. 가능합니다.   세대주가 주택임차차입금 원리금상환액, 장기주택저당차입금 이자상환액, 주택마련저축 소득공제를 받지 않는 경우로서 근로소득이 있는 세대원인 경우 공제 가능합니다. 단, 세대원인 경우 해당주택에 실제 거주하는 경우에만 공제받을 수 있습니다.

 

(2) 무주택 단독세대주

Q	장기주택 저당차입금 이자상환액 소득공제는 부양가족이 없는 무주택 단독세대주도 공제받을 수 있나요?
네. 가능합니다.   부양가족이 없는 단독세대주인 경우라도, 무주택인 경우라면 공제 가능합니다.

 

(3) 외국인 근로자

Q	외국인 근로자도 장기주택저당차입금이자 상환액 공제를 받을 수 있나요?
네. 가능합니다.   2020년 귀속까지는 근로를 제공하는 거주자가 외국인인 경우 세대주 또는 세대원에 해당하지 않아 주민등록표등본을 제출 할 수 없으므로, 주택임차차입금 원리금상환액 소득공제를 적용 받을 수 없었으나, 세법개정에 따라 2021년 귀속분 부터는 「출입국관리법」에 따라 등록한 외국인 또는 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제6조에 따라 국내거소신고를 한 외국국적동포로서, 해당 외국인의 배우자, 생계를 같이하는 직계손비속 등이 주택자금 공제를 받지 않은 경우 외국인 근로자도 공제요건 충족시 적용을 받을 수 있습니다.

 

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주택수 계산

 

(1) 주거용 오피스텔 보유시

Q	주거용 오피스텔 보유 중, 새로 주택을 구입하면서 대출을 받았는데, 이자상환액에 대해 공제 가능한가요?
네. 가능합니다.   주거용 오피스텔은 주택법상 주택으로 포함되지 않으므로, 다른 공제요건을 충족한다면 공제를 받을 수 있습니다.

 

(2) 분양권 보유시

Q	주택분양권 보유 중, 새로 주택을 구입하면서 대출을 받았는데, 이자상환액에 대해 공제 가능한가요?
네. 가능합니다.   분양권(부동산을 취득할 수 있는 권리)은 주택법상 주택에 포함되지 않으므로 다른 공제요건을 충족한다면 공제를 받을 수 있습니다.

 

(3) 배우자 주택 보유시

Q	아내 명의로 1주택을 보유 중인데, 세대주인 남편이 추가로 주택을 구입하면서 대출을 받는 경우 공제 가능한가요？
안됩니다.   주민등록상 세대를 기준으로 판단하며, 12월 31일 현재 2주택 이상을 보유하는 경우에는 공제대상에 해당하지 않습니다.   이때, 배우자는 주소지를 달리하여도 동일한 세대로 봅니다.

 

(4) 세대원 주택 보유시

Q	주민등록상 동일 세대원인 어머니가 주택 보유 중인데, 세대주인 근로자가 주택을 추가로 구입하면서 대출받는 경우 공제 가능한가요?
안됩니다.   주민등록상 세대를 기준으로 판단하며, 12월 31일 현재 2주택 이상을 보유하는 경우에는 공제대상에 해당하지 않습니다.

 

 

(5) 공동소유 주택 보유시

Q	공동소유로 취득한 주택이 있는데, 세대주인 근로자가 주택을 추가로 구입하면서 대출받는 경우 공제 가능한가요?
안됩니다.   주택을 공동으로 소유하는 경우에도 지분에 상관없이 주택수에 포함되며, 추가취득주택을 포함하여 12월 31일 현재 2주택 보유자라면 공제받을 수 없습니다.

 

(6) 상속주택(60:40) 보유시

Q	공동소유하고 있는 상속주택(본인 60%, 동생 40%)이 있는 근로자가 주택을 추가로 구입하면서 대출받는 경우 공제 가능한가요?
안됩니다.   상속주택은 지분이 큰 상속인의 소유로 보아 판단하므로 과세연도말 현재 2주택자에 해당하여 공제받을 수 없습니다.   [참고] 상속주택의 주택수판단 1) 지분이 가장 큰 자 2) 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 경우에는 ① 당해 주택에 거주하는 자 ② 최연장자의 순으로 판단함

 

(7) 상속주택(50:50) 보유시

Q	공동상속 받은 주택(본인 50%, 형 50%)에 형이 거주하고 있는데, 근로자가 주택을 추가로 구입하면서 대출받는 경우 공제 가능한가요?
네. 가능합니다.   상속주택의 지분이 동일한 경우, ①당해 주택에 거주하는 자 ② 최연장자 순서에 따라 주택을 소유한 것으로 보아 그 공제 여부를 판단하는 것이므로, 형이 주택을 소유하는 것으로 보아야 할 것이며 본인은 다른 요건을 모두 충족하는 경우라면 공제 가능합니다.

 

(8) 판매주택 보유시

Q	주택신축판매업자로 판매목적 주택을 보유하는 자가 추가로 주택 구입시 소득공제 가능한가요?
안됩니다.   판매목적의 주택을 소유한 경우도 주택수에 포함되어 12월 31일 현재 2주택 보유자라면 공제 받을 수 없습니다.

 

(9) 임대주택 보유시

Q	주택임대사업 주택 1채가 있고, 임대사업자등록을 할 예정입니다. 이 경우 추가 주택 구입시 소득공제 가능한가요?
안됩니다.   임대사업자 등록 예정인 1주택을 포함하여 12월 31일 현재 2주택 보유자라면 공제받을 수 없습니다.

 

(10) 무허가주택 보유시

Q	장기주택저당차입금에 대하여 소득공제를 받던 중 무허가 주택을 보유한 어머니가 세대원으로 전입하여 거주하는 경우 계속 소득공제를 받을 수 있나요?
안됩니다.   주택 수의 범위에는 세대 구성원의 무허가주택을 포함하는 것이므로, 2주택자에 해당되어 공제대상에서 제외됩니다.   단, 세대원의 주택이 양도되어 12월 31일 현재 1주택자가 된 경우에는 소득공제를 받을 수 있습니다.

 

(11) 과세기간 중 2주택자

Q	1주택을 보유한 근로자가 ‘22년도 중 새로운 주택을 취득하면서 장기주택저당차입금을 차입한 경우에도 공제가능한가요? (단, 12.31일 현재 1주택자임)
네. 가능합니다.   ‘14.1.1.이후 차입분부터는 1주택자가 대체 주택을 취득한 경우도 공제대상으로 확대됨에 따라 기존 1주택자가 다른 주택을 취득하여 2주택 상태였다가 기존 주택을 양도한 경우, 새 주택에 대하여도 공제가 가능합니다. (12월 31일 현재 1주택 요건 충족)

 

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취득주택

 

(1) 주거용 오피스텔 구입시

Q	오피스텔을 구입하여 주거용으로 사용하는 경우에 공제 규정을 적용할 수 있는지요?
안됩니다.   오피스텔은 주택법상 주택이 아니므로 장기주택저당차입금 이자상환액 공제대상 주택에 해당하지 않습니다. * 장기주택저당차입금은 주택법상 주택(단독주택, 공동주택)을 취득하면서 일정 요건을 충족한 경우에 공제 가능합니다. 오피스텔은 주택법상 준주택으로 분류됩니다. (비교: 주거용 오피스텔 임차시 월세액 세액공제와 주택임차차입금 원리금상환액 공제는 가능함)

 

(2) 주택 구입 및 대출 후 미거주시

Q	장기주택저당차입금 이자상환액 공제 요건을 갖추었으나 해당 주택에 실제로 거주하지 않는 경우에도 소득공제 가능한가요?
(세대주인 경우) 해당 주택에 거주하지 않아도 장기주택저당차입금 이자상환액공제를 받을 수 있습니다.   (세대원인 경우) 해당 주택에 실제 거주하는 경우에 한하여 공제를 받을 수 있습니다.

 

(3) 주택분양권 취득(1주택 소유자)

Q	1주택 보유자가, 추가로 아파트담보(분양권대출)로 중도금 대출을 받았는데 공제 가능한가요?
안됩니다.   분양권 대출은 무주택자만 공제받을 수 있습니다.

 

(4) 분양권→주택완공시 전환조건 차입금

Q	주택분양권을 취득하고 중도금 대출을 받을 때, 추후 주택 완공시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 차입하면 장기주택저당차입금으로 보는지요?
네. 가능합니다.(단, 분양권 대출은 무주택자에 한해 공제 가능)   즉, 무주택 세대주가 2014.1.1.이후 차입시 4억원 이하(2021.1.1.이후 차입시에는 5억원이하)인 주택분양권을 취득하고 당해 주택 완공시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건(조건변경을 통한 경우도 포함)으로 차입한 경우 그 차입일(차입조건 변경일)부터 소유권보존등기일까지의 차입금에 대하여는 장기주택저당차입금으로 보아 공제가능한 것입니다.   다만, 주택분양권을 둘 이상 보유하게 된 경우에는 그 보유기간이 속하는 과세연도부터 이를 적용하지 않습니다.

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기준시가 판단기준

 

(1) 공시 전 주택의 기준시가

Q	기준시가 공시되기 전 취득한 주택은 최초 기준시가 고시액을 기준으로 하나요?
네. 맞습니다.   신축아파트 등 차입 당시 기준시가 공시되어 있지 않은 경우에는 차입일 이후 최초로 공시되는 기준시가로 판단합니다.

 

(2) 공동명의 주택의 기준시가

Q	공동명의 주택의 기준시가 판단은 인별로 안분하나요?
아닙니다.   공동명의의 주택취득시 장기주택저당차입금 이자상환액 공제대상 주택의 가격은 인별로 안분하는 것이 아니라 당해 주택의 기준시가를 기준으로 판단합니다.

 

(3) 취득후 기준시가 상승시

Q	주택 취득 당시의 기준시가는 5억원 이하였으나, 이후 상승하여 5억원을 초과하게 된 경우 소득공제 가능한가요?
네. 가능합니다.   주택의 취득 당시 기준시가를 기준으로 5억원 여부를 판단하므로, 주택 취득 당시의 기준시가가 5억원 이하이고 다른 요건을 만족하면 취득일 이후의 기준시가가 상승하였는지 여부에 상관없이 공제받을 수 있습니다. [세법개정이력] - ‘13.12.31. 이전 차입분 : 국민주택규모, 기준시가 3억이하 주택 - ‘14.1.1.~‘18.12.31. 차입분 : 규모제한없음, 기준시가 4억이하 주택 - ‘19.1.1. 이후 차입분 : 규모제한없음, 기준시가 5억이하 주택

 

(4) 기준시가(4억→5억이하) 소급적용 불가

Q	장기주택저당차입금 이자 상환액 공제 규정이 2019년 세법개정으로 기준시가 5억원 이하 주택으로 확대된 부분을 소급적용할 수 있는지요?
안됩니다.   개정규정은 ‘19.1.1. 이후 차입분부터 적용하는 것이기 때문에 ‘18.12.31일 이전 차입분인 경우에는 기존 법령요건을 충족하여야 하는 것입니다.

 

(5) 분양권→주택 (기준시가 판단)

Q	5억원 초과의 분양권을 취득하고 주택완공시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 차입한 후 전환시 주택의 기준시가가 5억원 이하인 경우 소득공제 가능한가요?
네. 전환일 이후부터 가능합니다.   5억초과 분양권을 취득한 경우라도, 전환 당시 동 주택의 기준시가가 5억원 이하에 해당하고 전환된 차입금이 요건을 충족하는 경우에는 전환일 이후부터 소득공제 받을 수 있습니다.   이 경우 주택의 기준시가가 고시되지 아니한 경우 최초로 고시되는 기준시가를 취득 당시 기준시가로 봅니다.   [세법개정이력] - ‘13.12.31. 이전 차입분 : 국민주택규모, 기준시가 3억이하 주택 - ‘14.1.1.~‘18.12.31. 차입분 : 규모제한없음, 기준시가 4억이하 주택 - ‘19.1.1. 이후 차입분 : 규모제한없음, 기준시가 5억이하 주택

 

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공제대상 차입금

 

(1) 주택소유자/차입자에 따른 공제여부 [사례]

Q	주택소유자와 차입자에 따른 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 여부는 어떻게 되나요?
◀ 장기주택저당차입금 이자상확액 소득공제 여부 - 주택소유자, 차입자, 공제여부 ▶   * 근로자 채무부담분에 해당하는 이자상환액만 공제, 별도 약정이 없는 경우는 채무분담비율이 균등한 것으로 봄

 

(2) 차입자 변경(배우자→ 근로자)

Q	부부공동명의 주택에 대해 배우자 명의로 차입했다가 근로자 명의로 변경시 공제 가능한가요?
전환시점에 따라 다릅니다.   주택소유권이전등기일부터 3월 이내 차입금을 전환하는 경우는 공제 가능하나 그외 경우는 당해 신규 차입금은 3개월 이내 차입요건 미충족으로 공제대상 장기주택저당차입금에 해당하지 않아 소득공제 적용받을 수 없습니다.

 

(3) 부담부증여로 주택 취득시

Q	부담부 증여로 주택 취득시 장기주택저당차입금 이자상환액 공제 가능한가요?
네. 가능합니다.   단, 증여등기일로부터 3개월 내 해당 주택에 저당권을 설정하고 상환기간 10년 이상인 장기주택저당차입금을 대출받아 증여재산에 담보된 채무를 상환하는 경우 해당 채무액의 범위 내에서 이자상환액 소득공제 가능합니다.

 

(4) 상속받은 장기주택저당차입금

Q	상속받은 장기주택저당차입금에 대한 이자상환액도 공제 가능한가요?
네. 가능합니다.   아버지의 장기주택저당차입금을 자녀가 주택과 함께 상속받은 경우, 상속시점에서 상속받은 사람이 장기주택차입금 이자상환액 공제대상자에 해당하고, 동 차입금이 공제요건을 충족하는 경우에는 공제대상 차입금에 해당하는 것입니다.

 

(5) 채무자 명의 변경전 상환금액

Q	인수받는 장기주택저당차입금의 명의를 변경하기 전에 양수인이 이자를 상환한 경우, 동 이자는 공제가 가능한가요?
안됩니다.   주택양수인의 채무자 명의 변경 전 이자상환액은 ‘장기주택저당차입금의 채무자가 당해 저당권이 설정된 주택의 소유자일 것’이라는 요건을 총족하지 아니하므로 공제받을 수 없습니다.

 

(6) 입출금이 가능한 차입금

Q	한도 내에서 자유롭게 입출금이 가능한 차입금도 공제 가능한가요?
안됩니다.   대출약관에 의해 일정 한도액을 설정하고 약정된 한도액 범위 내에서 차입과 상환을 반복할 수 있는 한도거래방식으로 차입한 한도대출방식 차입금은 장기주택저당차입금에 포함되지 않습니다.

 

(8) 임대아파트(차후 분양예정)에 대한 차입금

Q	일정기간 임대 후 분양받으면서 대출받는 경우에도 장기주택저당차입금에 대한 이자상환액에 대해 공제 가능한가요?
네. 가능합니다.   임대기간 만료 후 소유권이 이전되는 시점에 신규로 차입하면서 소득공제 요건에 부합하는 대출을 받는 경우에는 장기주택저당차입금 소득공제를 받을 수 있습니다.

 

(9) 차입원금, 이자 동시상환시 공제대상

Q	원리금상환 방식으로 납부하는 경우 상환금액(원금과 이자) 모두를 공제받을 수 있나요?
안됩니다.   장기주택저당차입금에 대하여 당해연도에 지급한 이자상환액만이 공제대상이므로, 원금부분을 제외한 이자상환액만 공제받을 수 있는 것입니다.

 

바		공제대상 이자상환액

 

(1) 연체이자

Q	장기주택저당차입금 이자상환 중 연체로 정상이자외 추가로 연체이자를 부담하였는데, 연체이자도 공제 가능한가요?
안됩니다.   공제대상 이자상환액은 연체이자를 포함하지 아니하는 정상이자만을 말하므로, 연체이자는 공제받을 수 없습니다.

 

(2) 이자미납시 공제시기

Q	장기주택저당차입금 이자상당액을 미납하여 다음연도에 상환한 경우, 상환연도에 공제받나요?
네. 맞습니다.   실제 이자를 상환한 연도에 공제받을 수 있습니다.   단, 본래 정상이자 외 연체이자상당액은 공제대상에 해당하지 않습니다.

 

(3) 이자선납시 공제시기

Q	선지급 장기주택저당차입금 이자상환액은 이자를 지급한 연도에 공제받나요?
네. 맞습니다.   선지급한 이자상환액은 지급한 연도에 공제받을 수 있습니다.

 

(4) 조기상환시 공제여부

Q	장기주택저당차입금(당초 15년 상환)을 7년만에 조기 상환한 경우 소득공제가 가능한가요?
안됩니다.   당초 상환기간 요건을 충족하지 않고, 조기 상환한 경우 조기 상환한 연도에 지출한 이자상환액에 대해서는 공제 받을 수 없습니다.   (참고 : 상환기간 15년 경과 후 조기상환한 경우에는 조기 상환한 연도에 지출한 이자상환액은 공제받을 수 있습니다.)

 

 

(5) 조기상환시 기공제분 추징여부

Q	장기주택저당차입금을 상환기간 경과 전에 조기 상환한 경우 공제받은 금액이 추징되나요?
아닙니다.   조기 상환하는 연도의 직전연도까지 소득공제받은 금액은 추징되지는 않습니다.

 

(6) 대환시 소득공제

Q	대환시에도 공제 가능한가요?
네. 가능합니다.   기존의 장기주택저당차입금의 잔액을 해당 금융회사 또는 다른 금융회사가 직접 상환하고 해당 주택의 저당권을 설정한 형태로 차입금을 이전한 경우로서, 기존 차입금의 최초 차입일부터 신규 차입금의 상환일까지의 상환기간이 15년 이상인 경우에는 공제 가능합니다. (단, 기존 차입금 잔액 범위 내 장기주택저당차입금으로 인정됨)

 

(7) 대환시 횟수 제한

Q	요건을 갖춘 장기주택저당차입금을 3회 이상 대환한 경우에도 공제가능한가요?
네. 가능합니다.   대환 횟수에 관계없이 소득세법 시행령 제112조 제10항 제2호에 규정된 방식으로 대환하는 경우에는 공제 가능합니다.

 

(8) 대환하면서 차입금 증액시 공제대상금액 한도

Q	장기주택저당차입금을 타 금융기관으로 3회 이상 이전하면서 최초 차입금 잔액과 2차, 3차 증액된 차입금의 잔액이 각각 있는 경우, 증액된 금액에 대해서도 공제가능한가요?
안됩니다.   여러 차례 차입금을 증액하여 최초 장기주택저당차입금의 잔액과 2차, 3차 증액된 차입금의 잔액이 혼재해 있는 경우, 최초 장기주택저당차입금의 잔액을 한도로 적용하는 것입니다.

 

(9) 대환하면서 차입금 증액시 상환순서

Q	다른 금융회사로 차입금을 증액하여 이전한 후, 일부 차입금을 상환한 경우, 먼저 대출받은 금액을 먼저 상환한 것으로 보나요?
아닙니다.   ‘기존의 차입금 잔액’과 ‘이전 후 차입금 중 증액분’의 비율대로 상환된 것으로 봅니다.   해당 금융회사 등 내에서 또는 다른 금융회사 등으로 장기주택저당차입금을 증액하여 이전(해당 금융회사 등 또는 다른 금융회사 등이 기존의 장기주택저당차입금의 잔액을 직접 상환하고 해당 주택에 저당권을 설정하는 형태로 장기주택저당차입금을 이전하는 경우만 해당)한 후 일부 차입금을 상환한 경우, 상환된 차입금은 ‘기존의 차입금 잔액’과 ‘이전 후 차입금 중 증액분’의 비율대로 상환된 것으로 봅니다.   * 소득세법 시행규칙 별지 제44호의4 서식(장기주택저당차입금이자상환증명서)의 소득공제대상액 계산방법을 참조하기 바랍니다.

 

(10) 사내근로복지기금에서 보조받은 이자상환액

Q	사내근로복지기금으로부터 일부 보조받은 장기주택저당차입금 이자상환액이 소득공제 대상인가요?
안됩니다.   사내근로복지기금으로부터 장기주택저당차입금 이자상환액의 일부를 보조받는 경우 해당 보조금은 근로소득에 해당하지 않는 것이며, 또한 소득공제 대상이 아닙니다.

 

(11) 대납한 대출이자

Q	시행사가 중도금 대출이자를 대납하고 등기 후에 입주자로부터 이자를 되돌려 받는 경우의 중도금 대출이자는 공제 가능한가요?
안됩니다.   시행사가 장기주택저당차입금이자를 대위변제하고, 개별등기 후 입주자로부터 되돌려 받는 이자는 소득공제 대상 장기주택저당차입금에 해당하지 않습니다.

 

사

기타분야

 

(1) 연말정산간소화 조회자료의 공제여부

Q	2주택 소유자로 주택자금 공제대상자가 아닌데 홈택스상에 주택저당차입금이자상환액이 조회되는 경우 소득공제를 받을 수 있나요?
안됩니다.   연말정산간소화에서는 금융기관으로부터 제출받은 저축불입금액 및 원리금상환액 자료를 그대로 제공하고 있으므로 반드시 근로자 스스로 소득공제요건 충족 여부를 확인 후 회사에 제출해야 합니다.

 

(2) 소득공제 신청시 제출서류

Q

장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제시 제출서류는 어떻게 되나요?

소득공제신고서의 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 란을 기재하고, 아래 서류를 첨부합니다. (②~⑤는 제출 후 변동사항 없는 경우 그 다음연도부터 제출생략 가능함)   ① 장기주택저당차입금 이자상환증명서 (대환 및 기존차입금 차입 기간변경의 경우 : 기존 및 신규 차입금의 대출계약서 사본을 추가로 제출) ② 주민등록표등본 ③ 건물등기부등본(또는 분양계약서 사본) ④ 개별주택가격확인서 또는 공동주택가격확인서 ⑤ 조세특례제한법 99조 신축주택 관련 차입금 상환하는 경우 - 자기가 건설한 주택 : 사용승인서 또는 사용검사서(임시사용승인서 포함) 사본 - 주택건설업자가 건설한 주택 : 주택매매계약서(분양계약서) 사본, 계약금 납부증명 서류, 조세특례제한법 제99조①2 단서에 해당하지 아니함을 확인하는 주택건설사업자의 확인서